부지의 토양오염도를 조사하거나 정화 목표치를 설정할 때 가장 기본적이면서도 법적 다툼이 빈번한 질문은 "해당 토지에 1지역, 2지역, 3지역 중 어느 우려기준을 적용해야 하는가"입니다. 지적공부상 지목과 실제 이용현황이 불일치하거나, 개발사업으로 용도지역과 지목이 변경될 예정인 경우 적용 기준선을 둘러싸고 발주자와 인허가 관청 간의 법적 해석이 첨예하게 엇갈립니다. 「토양환경보전법 시행규칙」 [별표 3]과 [별표 7]에 명시된 3개 지역 분류 체계와 주요 14종 오염물질의 기준 비교, 지목과 현황이 다를 때의 판정 원칙을 짚어봅니다. 별표 3은 전체 23종을 규정하므로 표에 없는 항목은 원문을 확인해야 합니다.
토양오염우려기준 및 대책기준의 3개 용도지역 구분 체계
「토양환경보전법 시행규칙」 제1조의5 [별표 3](토양오염우려기준) 및 제20조 [별표 7](토양오염대책기준)에 따라 토지는 지적공부상 지목과 인체 접촉 위험도에 따라 1지역·2지역·3지역으로 엄격히 분류됩니다.
| 지역 구분 | 법정 대상 지목 및 토지 용도 (시행규칙 별표 3·별표 7 비고) | 관리 목표 및 위해성 수준 |
|---|---|---|
| 1지역 | 전, 답, 과수원, 목장용지, 광천지, 대(주거의 용도로 사용되는 부지만 해당), 학교용지, 구거, 양어장, 공원, 사적지, 묘지 및 실외 어린이놀이시설 부지 | 가장 엄격한 보호 기준 (인체 직접 접촉, 주거 환경 및 농작물 안전 최우선 보호) |
| 2지역 | 임야, 염전, 대(1지역 주거용 부지 외의 모든 대지 - 상업·업무용 등), 창고용지, 하천, 유지, 수도용지, 체육용지, 유원지, 종교용지 및 잡종지(갈대밭, 위험물 저장소 등) | 중간 수준의 환경 완충성 및 일반 생활권·생태계 안전성 유지 |
| 3지역 | 공장용지, 주차장, 주유소용지, 도로, 철도용지, 제방, 잡종지(2지역 외 모든 잡종지) 및 「국방·군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방·군사시설 부지 | 산업 및 군사 활동 수용 부지로서 작업 환경 보건 및 사업장 안전 관리 |
주요 14종 오염물질별 우려기준 및 대책기준 비교
토양오염기준은 mg/kg(건조토양 1kg당 물질 질량 mg) 단위로 정의되며, 지하수 수질 기준과는 별개의 법령 체계로 관리됩니다. 아래 표는 시행규칙 별표 3(우려기준)에 규정된 23종 중 14종만 발췌한 것입니다. 구리, 유기인화합물, 폴리클로리네이티드바이페닐, 시안, 페놀, 테트라클로로에틸렌, 벤조(a)피렌, 1,2-디클로로에탄, 다이옥신 9종은 표에 싣지 않았으므로 별표 원문을 확인하시기 바랍니다. 일부 항목은 대책기준이 없을 수 있습니다.
| 오염물질 명칭 | 토양오염우려기준 (시행규칙 별표 3, 단위: mg/kg) | 토양오염대책기준 (시행규칙 별표 7, 단위: mg/kg) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1지역 | 2지역 | 3지역 | 1지역 | 2지역 | 3지역 | |
| 석유계총탄화수소 | 500 | 800 | 2,000 | 2,000 | 2,400 | 6,000 |
| 납 (Pb) | 200 | 400 | 700 | 600 | 1,200 | 2,100 |
| 카드뮴 (Cd) | 4 | 10 | 60 | 12 | 30 | 180 |
| 비소 (As) | 25 | 50 | 200 | 75 | 150 | 600 |
| 수은 (Hg) | 4 | 10 | 20 | 12 | 30 | 60 |
| 6가크롬 (Cr6+) | 5 | 15 | 40 | 15 | 45 | 120 |
| 아연 (Zn) | 300 | 600 | 2,000 | 900 | 1,800 | 5,000 |
| 니켈 (Ni) | 100 | 200 | 500 | 300 | 600 | 1,500 |
| 불소 (F) | 800 | 1,300 | 2,000 | 2,400 | 3,900 | 6,000 |
| 벤젠 | 1 | 1 | 3 | 3 | 3 | 9 |
| 톨루엔 | 20 | 20 | 60 | 60 | 60 | 180 |
| 에틸벤젠 | 50 | 50 | 340 | 150 | 150 | 1,020 |
| 크실렌 | 15 | 15 | 45 | 45 | 45 | 135 |
| 트리클로로에틸렌 | 8 | 8 | 40 | 24 | 24 | 120 |
부지 지목 및 실제 이용 현황에 따른 지역 판독 3대 시나리오
실제 현장에서 지목과 현황이 상충할 때 적용되는 법정 판독 원칙입니다.
- 시나리오 1: 기본 원칙 (공부상 지목 우선): 「토양환경보전법 시행규칙」 [별표 3] 비고 제6호 본문에 따라, 원칙적으로 조치명령 당시 지적공부상 등록된 지목에 해당하는 지역 기준을 적용합니다.
- 시나리오 2: 개발사업 착공 시 (변경 예정 지목 적용): [별표 3] 비고 제6호는 조치명령 당시의 지목을 기준으로 하되, 개발사업 등으로 지목이 변경될 예정인 부지에 대한 적용은 같은 비고의 구체적 요건(인허가·착공 등)을 원문에서 확인해야 합니다. 일반적으로 장차 변경될 지목(예: 공장용지 3지역 → 아파트 부지 1지역)의 기준이 적용되는 경우가 있을 수 있습니다. (개발사업 토양정화 가이드 참조)
- 시나리오 3: 지목과 현황 불일치: 대법원 2025다217580은 지목 변경이 제대로 이루어지지 않았거나 잘못 기재되어 지목과 현황이 다른 경우, 실제 현황에 부합하는 지목을 기준으로 우려기준을 정해야 한다고 판시했습니다. 구법(2025-10-01 법률 제21065호 개정 전) 적용 사건의 판시이므로, 현행 별표 비고와 해당 부지의 인허가·착공·이용 사실을 함께 대조합니다. 판결 원문
기준 초과 시 행정 처분 차이: 우려기준 vs 대책기준
두 기준선은 행정청의 개입 강도와 법적 절차에서 본질적인 차이를 보입니다.
- 우려기준 초과 시 (법 제11조 제3항·제15조): 신고 후 조사, 상시측정·실태조사·정밀조사 등 법정 경로와 결과에 따라 관할청이 정밀조사 또는 정화 등의 조치를 명할 수 있습니다. 제12조는 특정토양오염관리대상시설의 신고 등에 관한 조항이므로 정밀조사 명령의 일반 근거로 사용하지 않습니다. 정밀조사를 거쳐 반드시 동일 순서의 명령이 자동 발생한다고 단정하지 않습니다. 세부 행정 대응은 토양정화명령 행정절차 가이드를 참고하십시오.
- 대책기준 초과 시 (법 제16조 및 제17조): 우려기준을 현저히 초과하여 주민 건강에 중대한 피해 우려가 있을 때 발동되는 2차 규제선입니다. 시·도지사는 기후에너지환경부장관에게 토양보전대책지역(법 제17조) 지정을 요청할 수 있으며, 지정 시 토지이용 행위제한과 공공 종합개선사업이 추진됩니다.
특정토양오염관리대상시설의 법정 검사 체계
지하 유류 및 화학물질 저장시설의 누출을 예방하기 위한 법정 검사 주기입니다.
| 검사 구분 | 적용 대상 및 조건 | 법정 검사 주기 및 시기 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 최초검사 | 특정토양오염관리대상시설 신규 설치 시설 | 완공검사 적합일 또는 설치신고일부터 6개월 이내 1회 | 시행규칙 제12조 제1항 |
| 일반 정기검사 | 방지시설 미설치 시설 | 매년 1회 정기 토양오염도검사 | 시행령 제8조 제1항 제1호 |
| 방지시설 설치 특례 | 법정 토양오염방지시설을 완비한 시설 | 완공일부터 5년, 10년, 15년이 되는 날 이후 90일 이내 각 1회 (15년 경과 후 매 2년) | 시행규칙 [별표 4] 제1호 |
| 누출검사 | 위험물안전관리법상 정기검사 제외 누출검사대상시설 | 설치 후 10년 경과 시 6개월 이내 1회 (이후 매 8년) | 시행규칙 [별표 4] 제2호 |
| 수시검사 | 시설 사용종료, 폐쇄, 운영자 변경, 시설 교체 시 | 종료·폐쇄·변경일 3개월 전부터 전일까지 1회 | 시행령 제8조 제2항 |
자주 묻는 질문
Q1. 주유소(3지역) 부지를 아파트로 재건축할 때 어떤 우려기준을 맞춰야 하나요?
A. 주택건설사업계획 승인을 받아 공사가 착공된 부지는 「토양환경보전법 시행규칙」 [별표 3] 비고 제6호의 요건을 충족하면 변경 예정 지목인 1지역 토양오염우려기준(석유계총탄화수소 500 mg/kg, 벤젠 1 mg/kg 등)이 적용될 수 있습니다. 해당 요건 충족 여부는 원문과 관할 청의 판단을 확인해야 합니다.
Q2. 부지의 토양오염도 검사를 수행할 수 있는 공인 기관은 어디서 조회하나요?
A. 본 포털의 전국 토양관련전문기관 디렉토리에서 시·도별 토양오염조사기관 및 누출검사기관 명부를 2025-12-31 기준 수록 자료에서 바로 확인할 수 있습니다.